Procedura d'acquisto
La trattativa
La trattativa è necessaria per definire i particolari di un trasferimento, al fine di soddisfare sia gli interessi del venditore che dell’acquirente. Tra gli elementi importanti ricordiamo: il prezzo e le modalità dei pagamenti, i termini della consegna dell’immobile e della stipula dell’atto di vendita, la ripartizione delle spese condominiali nel tempo che trascorrerà tra il preliminare ed il rogito, delle spese straordinarie già deliberate, la comunicazione dell’acquirente della eventuale necessità di accedere ad un mutuo e la comunicazione del venditore di eventuali vincoli esistenti sull’immobile.
La proposta d’acquisto
La formulazione della proposta d’acquisto è la fase più delicata della trattativa in quanto, dal momento della sottoscrizione, vincola la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito: la proposta d’acquisto sottoscritta, generalmente formulata come proposta irrevocabile, è vincolante per il proponente ma non lo è ancora per il venditore, il quale, finché non la sottoscrive, è libero da qualsiasi impegno. Allo scadere del termine di validità, se il venditore non ha accettato, la proposta diviene inefficace. Per la completa tutela delle parti, è opportuno che nella proposta vengano indicati scrizioni ipotecarie o gravami di qualsiasi natura, nonché la conformità urbanistica dell’immobile. L’acquirente deve analizzare con attenzione tutte le clausole della proposta di acquisto, prima di sottoscriverla. Nella fase della stesura della proposta, è buona norma farsi rilasciare o prendere visione della documentazione principale relativa all’immobile, in particolare l’atto di provenienza e le schede catastali; qualora la documentazione non fosse disponibile, è opportuno indicare nella proposta stessa le modalità con le quali i documenti verranno messi a disposizione. È inoltre importante indicare nella proposta se si intende avvalersi di un mutuo per l’acquisto, e soprattutto i termini con cui si pensa di accedervi.
L’accettazione della proposta ed i pagamenti
La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero sotto forma di assegno intestato al venditore e non trasferibile: assegno che verrà restituito in caso di non accettazione del venditore; al contrario, in caso di conclusione del contratto, cioè nel momento in cui l’acquirente ha conoscenza dell’accettazione del venditore, detta somma diverrà caparra confirmatoria. La definizione e la portata della caparra confirmatoria sono indicate nell’articolo 1385 del Codice Civile: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di denaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.” E’ importante sapere che con le nuove disposizioni tutti i pagamenti relativi all’acquisto di un immobile dovranno essere obbligatoriamente effettuati attraverso assegni o bonifici, fatto salvo per transazioni per un valore complessivo non superiore a euro 12.500,00. Gli estremi di questi pagamenti dovranno essere conservati poiché il notaio che stipulerà l’atto dovrà citarli nello stesso. Con il contratto concluso le parti sono vincolate reciprocamente alla sua esecuzione, quindi alla successiva stipula di un atto notarile con conseguente trasferimento della proprietà dell’immobile da parte del venditore e pagamento del prezzo da parte dell’acquirente. Con l’accettazione del venditore e la conclusione del contratto, l’Agente Immobiliare, regolarmente abilitato ed iscritto al Ruolo tenuto presso la Camera di Commercio, ha diritto a percepire la provvigione.
Il contratto preliminare
Il preliminare di compravendita, che contiene l’impegno a vendere e ad acquistare, è un documento articolato creato congiuntamente tra le parti, nel quale vi è l’accurata identificazione delle parti stesse, oltre ad una precisa individuazione del bene oggetto della vendita; è sottoscritto da tutte le parti in causa (elemento particolarmente importante nel caso che i venditori siano più d’uno, come da non sottovalutare è la firma di entrambi i coniugi, nel caso che a vendere siano marito e moglie in regime di comunione legale dei beni, nonché in caso di società, la firma di chi è legittimato). Per essere sicuri che il contratto preliminare sia formalmente completo e corretto, può essere redatto con l’assistenza di un professionista di fiducia, magari dallo stesso Notaio che curerà la redazione dell’atto definitivo che, in tal caso, provvederà a:
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fornire consulenza sotto ogni aspetto (anche fiscale) ad evitare controversie giudiziali;
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effettuare accertamenti preliminari (visure ipotecarie, visure catastali), in particolare se sono state corrisposte consistenti somme di denaro come caparra o acconto;
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verificare validità e portata delle clausole.
I punti salienti che deve contenere un preliminare sono:
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i dati anagrafici delle parti;
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l’esatta individuazione del bene
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il prezzo concordato;
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le modalità di pagamento, indicando in modo chiaro l’eventuale parte imputata a caparra confirmatoria, gli acconti prezzo e, se presente, la caparra penitenziale. Gli acconti versati con la sottoscrizione della proposta d’acquisto, che possono essere ulteriormente integrati con la stipula del preliminare, potranno andare ad integrare la caparra confirmatoria o semplicemente essere imputati ad acconti prezzo. L’acconto è un’anticipazione del prezzo che l’acquirente versa prima della vendita: se la vendita non fosse stipulata, deve essere restituito all’acquirente;
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la data nella quale le parti intendono stipulare l’atto notarile, indicando possibilmente già chi sarà il Notaio incaricato ed i termini per la consegna dell’immobile;
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l’esistenza o meno di vincoli ipotecari o di altra natura;
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l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzione a cura del venditore con conseguente impegno a far cancellare l’ipoteca;
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la provenienza dell’immobile e dei suoi accessori, e altri dati che gli afferiscono, come proprietà comuni, pertinenze, servitù ecc.;
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lo stato degli impianti, certificazioni, rispondenze, conformità urbanistica, eventuale scarico di responsabilità del venditore;
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gli estremi degli eventuali agenti immobiliari o società che abbiano seguito la vendita e delle spese di mediazione pagate.
La registrazione della proposta d’acquisto e del preliminare
Un contratto preliminare di vendita, sia esso fatto per atto notarile o per scrittura privata, è soggetto a registrazione in termine fisso presso l’Ufficio delle Entrate (solo il contratto preliminare di vendita da parte di imprenditore proprietario di terreno edificabile senza caparra non è soggetto a registrazione in termine fisso). Inoltre l’art. 1, comma 46, della Legge 27 dicembre 2006 n. 296 estende anche all’agente immobiliare l’obbligo di richiedere la registrazione e pone a carico dello stesso la responsabilità solidale per il pagamento dell’imposta di registro. La registrazione del preliminare e della proposta d’acquisto avviene presso l’Ufficio delle Entrate e può essere fatta da chiunque, per la proposta, entro 20 giorni dalla avvenuta comunicazione al proponente della accettazione del venditore, per il preliminare entro 20 giorni dalla stipula dello stesso. L’imposta da pagarsi in sede di registrazione è di 200,00 euro. In presenza di caparra si paga altresì l’imposta con l’aliquota di 0,50% sulla caparra stessa.
In presenza di acconto bisogna distinguere:
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se il contratto definitivo è soggetto al pagamento dell’IVA, gli acconti devono essere fatturati dal promittente venditore con l’aliquota corrispondente a quella della cessione (es. 4% per prima casa e 10% per seconda casa);
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se il contratto definitivo è soggetto al pagamento dell’imposta proporzionale di registro, si paga il 3% sull’importo dell’acconto.
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sia per la caparra che per gli acconti, le imposte pagate in sede di contratto preliminare saranno detratte dalle imposte che si pagheranno alla registrazione del contratto definitivo di vendita, fatta eccezione per il caso di vendita soggetta ad IVA.
La trascrizione del preliminare
Bisogna sempre valutare la grande opportunità di trascrivere il contratto preliminare presso l’Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, stipulando detto contratto con atto notarile, in particolare se il venditore è un imprenditore, una società che potrebbe fallire, se intercorre un lasso di tempo piuttosto lungo tra contratto preliminare e atto di vendita o se la caparra è molto cospicua. La trascrizione, a differenza della registrazione che ha valenza essenzialmente fiscale, è finalizzata a tutelare il futuro acquirente:
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evita il pericolo di formalità pregiudizievoli (vendite ad altri, ipoteche, pignoramenti...) che potrebbero essere trascritte o iscritte prima del contratto definitivo;
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attribuisce al futuro acquirente un privilegio in caso di fallimento del venditore: a seguito della vendita forzata dei beni del fallito e della distribuzione del ricavato ai creditori il futuro acquirente è preferito rispetto agli altri creditori, anche ipotecari, del fallito;
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blocca la revocatoria fallimentare ed il potere del curatore di optare per il relativo scioglimento, quando il contratto preliminare sia stato concluso “a giusto prezzo” ed abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo, destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti ed affini entro il 3° grado.
Il contratto notarile (chiamato "atto notarile" o "rogito")
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