Kaufabwicklung beim Immobilienkauf in Italien
Die Verhandlung
Die Verhandlung ist für die Bestimmung der Einzelheiten einer Übertragung notwendig, um sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers zu wahren. Zu den wichtigen Elementen gehören: Der Preis und die Zahlungsmodalitäten, die Fristen für die Übergabe der Immobilie und den Abschluss des Kaufvertrags, die Aufteilung der Hausverwaltungskosten für die Zeit zwischen dem Vorvertrag und der notariellen Urkunde sowie der schon beschlossenen außerordentlichen Kosten, die Mitteilung von Seiten des Käufers hinsichtlich der eventuellen Notwendigkeit, einen Kredit aufzunehmen und die Mitteilung des Verkäufers hinsichtlich eventueller Belastungen der Immobilie.
Das Kaufversprechen ("proposta d'aquisto")
Das Zustandekommen des Kaufversprechens ist die entscheidende Verhandlungsphase, da die versprechende Partei mit der Unterzeichnung für den festgelegten Zeitraum zum Kauf verpflichtet ist: Das unterzeichnete Kaufversprechen, gewöhnlich als unwiderrufliches Versprechen erstellt, ist bindend für den Käufer, aber noch nicht für den Verkäufer, der, solange er es nicht unterzeichnet, von jeglicher Verpflichtung befreit ist. Nimmt der Verkäufer das Kaufversprechen nicht innerhalb der Gültigkeitsfrist an, wird das Versprechen ungültig. Zum vollständigen Schutz der Parteien empfiehlt es sich, im Kaufversprechen alle hypothekarischen und belastenden Eintragungen sowie die städtebauliche Konformität der Immobilie aufzuführen. Der Käufer sollte vor Unterzeichnung des Kaufversprechens alle darin enthaltenen Klauseln gewissenhaft analysieren. In der Ausfertigungsphase des Kaufversprechens sollte man sich die wichtigsten Dokumente bezüglich der Immobilie ausstellen lassen oder sie einsehen, darunter vor allem die Herkunftsurkunde und die Katasterkarten. Sollte diese Dokumentation nicht verfügbar sein, empfiehlt es sich, im Kaufversprechen anzugeben, mit welchen Modalitäten diese Dokumente zur Verfügung zu stellen sind. Wichtig ist auch, im Kaufversprechen aufzuführen, ob man einen Kredit aufzunehmen beabsichtigt, und vor allem die dafür vorgesehenen Zeiten.
Annahme des Kaufversprechens und Zahlungen
Das Kaufversprechen wird gewöhnlich von einer unverzinslichen Einlage in Form eines auf den Verkäufer ausgestellten und nicht übertragbaren Schecks begleitet, der bei Nicht-Annahme von Seiten des Verkäufers wieder erstattet wird; wird der Vertrag dagegen abgeschlossen, d.h. dem Käufer wird die Annahme von Seiten des Verkäufers mitgeteilt, dann wird dieser Betrag zur Bestätigungskaution („caparra confirmatoria“). Definition und Anwendungsbereich der Bestätigungskaution sind im Artikel 1385 des italienischen Zivilgesetzbuches aufgeführt: „Gibt eine Partei bei Vertragsabschluss der anderen Partei eine Geldsumme oder eine Leistung anderer vertretbarer Sachen als Kaution, muss diese Kaution bei Erfüllung entweder wieder erstattet oder mit der geschuldeten Leistung verrechnet werden. Erfüllt der Kautionsgeber den Vertrag nicht, kann die andere Partei vom Vertrag zurücktreten und das Doppelte der Kaution verlangen. Sie kann aber auch die Erfüllung oder die Kündigung des Vertrags fordern; in diesem Fall wird der Schadensersatz von den allgemeinen Vorschriften geregelt“. Es ist wichtig zu wissen, dass aufgrund der neuen Bestimmungen alle Zahlungen in Bezug auf den Kauf einer Immobilie obligatorisch mittels Schecks oder Überweisungen erfolgen müssen, mit Ausnahme der Transaktionen, deren Gesamtwert 12.500,00 Euro nicht übersteigt. Die Eckdaten dieser Zahlungen müssen aufbewahrt werden, da der Notar, der den Kaufvertrag ausfertigen wird, sie in diesem Vertrag aufführen muss. Bei abgeschlossenem Vertrag sind beide Parteien an seine Erfüllung gebunden, d.h. zum nachfolgenden Abschluss der notariellen Urkunde mit daraus folgender Eigentumsübertragung der Immobilie von Seiten des Verkäufers und Zahlung des Kaufpreises von Seiten des Käufers. Mit der Annahme von Seiten des Verkäufers und dem Vertragsabschluss hat der zur Ausübung des Berufes berechtigte und im Handelskammerregister eingetragene Immobilienmakler ein Anrecht auf Erhalt der Maklergebühr.
Der Vorvertrag ("contratto preliminare di compra vendita" oder auch "compromesso" genannt)
Der Vorvertrag, der die Verpflichtung zum Verkauf und zum Kauf enthält, ist ein detailliertes und von beiden Parteien gemeinsam erstelltes Dokument mit der genauen Identifizierung der zwei Parteien und einer präzisen Bestimmung des Verkaufsobjektes. Er wird von allen beteiligten Parteien unterzeichnet (besonders wichtig, wenn die verkaufende Partei aus mehr als einer Person besteht; ebenso wichtig ist die Unterschrift beider Eheleute, wenn die Verkäufer im Stand der Gütergemeinschaft verheiratet sind, und im Falle einer Gesellschaft die Unterschrift des Berechtigten). Um sicher zu gehen, dass der Vorvertrag formal vollständig und korrekt ist, kann er mit Hilfe eines Experten verfasst werden, vielleicht vom Notar, der den Hauptvertrag ausfertigen wird. In diesem Fall wird dieser:
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hinsichtlich aller Aspekte (auch steuerlicher) beraten, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden;
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vorherige Nachforschungen durchführen (Einsicht in hypothekarische Belastungen, Einsicht in das Kataster), besonders wenn beträchtliche Geldbeträge als Kaution oder Anzahlung gezahlt wurden;
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Gültigkeit und Anwendungsbereich der Klauseln überprüfen.
Die wichtigsten Punkte, die ein Vorvertrag immer enthalten sollte, sind:
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die Personaldaten der Parteien;
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die exakte Bestimmung des Kaufobjektes;
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der vereinbarte Preis;
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die Zahlungsmodalitäten, unter genauer Angabe des eventuell als Bestätigungskaution ausgewiesenen Anteils, der Preisanzahlungen und, falls vorhanden, des Reuegeldes. Die bei Unterzeichnung des Kaufversprechens gezahlten Anzahlungen, die bei Ausfertigung des Vorvertrags noch ergänzt werden können, können entweder die Bestätigungskaution ergänzen oder einfach als Kaufpreisvorauszahlung verrechnet werden. Die Anzahlung ist eine Vorauszahlung des Preises, die der Käufer vor dem Verkauf zahlt: Sollte der Verkauf nicht abgeschlossen werden, ist sie dem Käufer wieder zu erstatten;
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das Datum, an dem die Parteien den notariellen Kaufvertrag abschließen möchten, und möglichst auch schon den Namen des beauftragten Notars und die Fristen für die Übergabe der Immobilie;
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das Vorliegen oder Fehlen von hypothekarischen oder anderen Belastungen;
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die Übernahme des eventuellen Restkredits von Seiten des Käufers oder seine Löschung durch den Verkäufer mit der Verpflichtung, die Hypothek aufheben zu lassen;
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die Herkunft der Immobilie und ihrer Nebengüter sowie andere Daten, die sich auf die Immobilie beziehen, wie Gemeinschaftsbereiche, Zugehörigkeiten, Dienstbarkeiten etc.;
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Zustand der Installationen, Bescheinigungen, Beschaffenheitsbeurteilungen, städtebauliche Konformität, eventuelle Haftungsentlastung des Verkäufers;
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die Personaldaten der eventuellen Immobilienmakler oder Gesellschaften, die den Verkauf betreut haben, und die bezahlten Maklergebühren.
Ein Kaufversprechen, das die oben genannten Merkmale enthält, ist ein Vorvertrag unter der Bedingung, dass er vom Verkäufer mit einer schriftlichen Erklärung angenommen wurde und der Käufer davon in Kenntnis gesetzt wurde.
Die Registrierung des Kaufversprechens und des Vorvertrags
Unabhängig davon, ob ein Kaufvorvertrag als notarielle oder als privatschriftliche Urkunde abgeschlossen wurde, unterliegt er der Registrierung bei der örtlichen Steuerbehörde („Agenzia delle Entrate“) innerhalb einer festen Frist (nur der Vorvertrag ohne Kaution von Seiten eines Unternehmers, der Eigentümer eines Baugrundstücks ist, unterliegt nicht der Registrierung innerhalb einer festen Frist). Das Gesetz Nr. 296, Art. 1, Abs. 46 vom 27. Dezember 2006 weitet die Pflicht des Antrags auf Registrierung auch auf den Immobilienmakler aus und überträgt diesem die Mithaftung für die Zahlung der Registersteuer. Die Registrierung des Vorvertrags und des Kaufversprechens erfolgt bei der örtlichen Steuerbehörde und kann von jedem vorgenommen werden: Bei Kaufversprechen hat sie innerhalb von 20 Tagen ab dem Zeitpunkt, an dem der Versprechensgeber von der Annahme des Verkäufers in Kenntnis gesetzt wurde, zu erfolgen, bei Vorverträgen innerhalb von 20 Tagen ab Vertragsabschluss. Die bei der Registrierung zu zahlende Steuer beträgt 200,00 Euro (Fixsteuer). Bei Vorliegen einer Kaution zahlt man auch die Kautionssteuer mit einem Steuersatz von 0,50%.
Bei einer Anzahlung ist wie folgt zu unterscheiden:
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unterliegt der Hauptvertrag der Zahlung der Mehrwertsteuer (IVA), müssen die Anzahlungen vom versprechenden Verkäufer mit einem Steuersatz in Rechnung gestellt werden, der mit dem Steuersatz der Eigentumsübertragung übereinstimmt (z.B. 4% bei Erstwohnung und 10% beim Zweitwohnsitz);
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unterliegt der Hauptvertrag der Zahlung der proportionalen Registersteuer, sind 3% des Anzahlungsbetrages zu zahlen.
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Sowohl für die Kaution als auch für die Anzahlungen werden die für den Vorvertrag gezahlten Steuern von den Steuern abgezogen, die bei Registrierung des Hauptkaufvertrags zu zahlen sind, mit Ausnahme bei Verkauf, der der Mehrwertsteuer unterliegt.
Die Eintragung des Vorvertrags
Man sollte immer die Zweckmäßigkeit der Eintragung des Vorvertrags bei der Vermessungs- und Katasterbehörde, Abteilung Immobilienwerbung, in Betracht ziehen und diesen Vertrag mit notarieller Urkunde abschließen, vor allem, wenn der Verkäufer ein Unternehmer ist, eine Gesellschaft, die Konkurs machen könnte, wenn zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag eine ziemlich lange Zeit liegt oder wenn eine sehr hohe Kaution hinterlegt wurde. Im Unterschied zur Registrierung, die hauptsächlich steuerlichen Wert hat, ist das Ziel der Eintragung der Schutz des zukünftigen Käufers:
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sie vermeidet die Gefahr nachteiliger Formalitäten (Verkauf an andere, Hypotheken, Pfändungen etc.), die zeitlich vor dem Hauptvertrag umgeschrieben oder eingetragen werden könnten;
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sie erteilt dem zukünftigen Käufer ein Vorrecht bei Konkurs des Verkäufers: Beim Zwangsverkauf der Güter des Gemeinschuldners und bei der Verteilung des Erlöses an die Gläubiger wird der zukünftige Käufer gegenüber den anderen Gläubigern, auch den hypothekarischen, bevorrechtigt;
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sie blockiert die Konkursanfechtung und die Befugnis des Konkursverwalters, für die entsprechende Auflösung zu optieren, wenn der Vorvertrag „zum angemessenen Preis“ abgeschlossen wurde und Vertragsgegenstand eine Immobilie zu Wohnzwecken ist, die zur Hauptwohnung des Käufers oder seiner Verwandten und Familienmitglieder bis zum 3. Grad bestimmt ist.
Der Notarvertrag ("atto notarile" oder "rogito genannt")
Zum Notarvertrag und zu den Aufgaben des Notars gehen wir in der Kategorie Notar gesondert ein.
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